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¿Conviene invertir en departamentos para destinarlos a Airbnb?

La compra de inmuebles para destinarlos al arriendo a través de Airbnb, es una estrategia de inversión que ha ganado bastantes adeptos. Pero, ¿es rentable?

El innegable éxito de la compañía americana Airbnb se ha extendido por todo el mundo, permitiéndole a miles de personas arrendar sus departamentos, hospedando a viajeros y obteniendo ganancias monetarias.

Pero más que un negocio esporádico:

¿Conviene invertir en departamentos para destinarlos a Airbnb? , ¿invertir en departamentos para Airbnb es mejor que el negocio de renta residencial?

Conoce los pros y los contras de incursionar en el negocio del hospedaje. 

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¿Cómo funciona el negocio de Airbnb?

Airbnb es una plataforma digital que le permite a los propietarios ofrecer sus departamentos y/o habitaciones a distintos usuarios de la misma para hospedarse. Esto puede ser por días, semanas o temporadas.

¿Qué papel juega Airbnb? La compañía Airbnb cobra una comisión y actúa como intermediaria, facilitando que sus usuarios arrienden sus espacios y fijen el precio que consideren justo para la estancia.

Ahora bien, ¿es un buen negocio invertir en departamentos para destinar a Airbnb?, ¿Se obtienen buenas rentabilidades con Airbnb?

La respuesta es SÍ, pero OJO… Solo si consideras estos factores.

¡Sigue leyendo!

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Pros y contras de invertir en departamentos para Airbnb

El negocio de arriendo tradicional le otorga al inversionista estabilidad y le asegura la vacancia para sustentar el pago del dividendo.

Por su parte, el negocio de Airbnb opera con otra lógica, dándole al inversionista la posibilidad de generar grandes ingresos pero por periodos determinados.

Asimismo, tanto al segmento que el departamento apunte (vacacional, turístico, etc) como sus características (de lujo, familiar, arquitectónico, etc) y dónde se ubique (playa, capital, etc) afectarán notablemente su porcentaje de ocupación y en consecuencia, al negocio.

¿Estás dispuesto a asumir ese riesgo?

Pros de invertir en departamentos para Airbnb

  • Puedes fijar el precio y rentabilizarlos rápidamente
  • Si tienes una buena ubicación y una propiedad con atractivas características, puedes obtener grandes ganancias
  • La plataforma promociona tu propiedad y facilita la búsqueda de huéspedes
  • El arriendo será cobrado a través de la plataforma, por lo que no tienes que preocuparte por el pago
  • Airbnb te da la posibilidad de conocer personas de todo el mundo y ofrecer servicios adicionales (como desayuno, transporte, tours, etc) para sacarle más provecho a tu inversión.
  • Las calificaciones positivas pueden aumentar los rendimientos de tu negocio
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Contras de invertir en departamentos para Airbnb

  • Dependes de factores externos (como las temporadas y tendencias) para arrendar tu departamento
  • No tienes certeza en el nivel de ocupación
  • No todas las propiedades pueden arrendarse bajo esta metodología. Por eso, debes revisar el reglamento de copropiedad de tu edificio para asegurarte.
  • No cualquier propiedad funciona en este estilo de arriendo, generalmente las personas se guían por ubicación, precio y atractivo
  • En Airbnb cobras una tarifa fija, sin embargo los gastos variables como luz, agua, gas, gastos comunes, contribuciones, arreglos, etc, van por tu cuenta.
  • Debes estar preocupado en todo momento de la estadía de tus huéspedes y su bienestar. Esto significa tiempo o incluso más dinero si decides contratar a una empresa que administre el departamento por ti.
  • Corres el riesgo de tener malos huéspedes que dañen tu propiedad.
  • Debes equipar tu departamento al menos con muebles y electrodomésticos básicos para una estancia. Además de los servicios básicos como papel higiénico, toallas, ropa de cama, almohadas y jabón para manos y cuerpo.
  • Es recomendable preocuparse además de la decoración y los detalles extra que mejoran la experiencia del huésped y aumentan el atractivo de la propiedad
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¿Es rentable invertir en departamentos para destinarlos a Airbnb?

En el modelo de negocios de comprar para arrendar, el inversionista inmobiliario persigue el objetivo de generar ingresos suficientes mensuales, para solventar las cuotas de la hipoteca y obtener flujo positivo de efectivo.

Es decir, que el departamento se pague solo, sin tener que mover un dedo.

¿Podemos decir lo mismo de Airbnb? Hagamos el ejercicio para calcular la rentabilidad.

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Rentabilidad: (Arriendo mensual total (1) – costos variables (2) – costo fijos mensuales (3)) *12 / Inversión inicial (4)

  1. Arriendo mensual total: Se calcula así,

    Arriendo mensual total: 30 x Arriendo noche x (1 – Tasa de vacancia)

    a) Arriendo por noche: Es el precio que cobrarás por el arriendo del departamento por noche. Se puede determinar un estimado revisando la oferta de la plataforma y comparando departamentos con similares características y ubicación.

    b) Tasa de vacancia: Es un porcentaje que representa el tiempo que el departamento estará desocupado. Varía según tipo de departamento y sector. A pesar de que este varía en el tiempo, te recomendamos ser conservador.
  2. Costos variables: Para calcularlos deben tenerse en cuenta los días en que se arrendó el departamento al mes.

    Para eso debes sumar: Agua, gas, luz, internet, comisión de Airbnb, limpieza del departamento, comisión si es que existe una empresa que lo administra por ti, etc.
  3. Costos fijos mensuales: Estos serán los mismos todos los meses, independientemente de si se arrendó o no el departamento. Estos son generalmente dividendo (si se compró con crédito hipotecario), gastos comunes y contribución.
  4. Inversión inicial: Esta incluye la compra del departamento (si se pagó con crédito hipotecario, se debe contar solo el pie), la habilitación de este (si necesita mejoras) y por supuesto amueblarlo, decorarlo y prepararlo con todos los servicios para arrendarlo.

El resultado de esta fórmula, es el cash on cash del negocio. 

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Invertir en departamentos para Airbnb: ¿Qué recomiendan los expertos?

Como pudiste notar, al invertir en Airbnb la persona deja de ser inversionista y se transforma en un gestor.

A pesar de que el arriendo tradicional efectivamente puede llegar a ser menor que los ingresos obtenidos a través de Airbnb, tiene la ventaja de que te aseguras un monto mensual que te permite sustentar las cuotas de tu dividendo y obtener flujo de efectivo positivo.

Asimismo, no tienes que pagar gastos comunes, cuentas básicas, ni estar lidiando constantemente con distintos arrendatarios; considerando el tiempo y esfuerzo que esto requiere.

Pareciera imposible, ¡pero muchas personas lo consiguen!

Si quieres incursionar en el mundo de Airbnb, lo importante es realizar los cálculos necesarios para que la inversión rinda frutos y obtengas flujo de efectivo positivo.

Si no es el caso, ¡invierte en departamentos para arrendar!

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