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¿Qué es el bono pie? Pros y contras

Este mecanismo utilizado generalmente por las inmobiliarias, permite acceder a la vivienda, facilitando el pago del pie. Sin embargo debes aprender cómo usarlo de forma inteligente, pues no siempre resulta conveniente.

Seguramente lo has leído o has escuchado hablar de él en alguna publicidad o anuncio inmobiliario… pero ¿qué es el bono pie?, ¿en qué consiste el beneficio del bono pie?


Como bien sabrás, en la mayoría de los casos el crédito hipotecario es la forma más viable para que las personas puedan acceder a la compra de una propiedad.

Lamentablemente ningún banco o entidad crediticia financia el 100% de la vivienda; por lo general, estas cubren un 80% o un 90% como máximo.

El dinero restante, es decir el 20% o el 10% debe pagarse a modo de pie: Este paso constituye una exigencia para optar por la hipoteca.

Bajo estos términos, el bono pie es una alternativa de financiamiento ofrecido por las inmobiliarias para facilitar la compra de la vivienda cuando no se tiene todo el dinero para pagar el pie.

Pero, ¿conviene invertir con bono pie?, ¿cuáles son los riesgos del bono pie?, ¿cómo podemos usar el bono pie de manera inteligente? ¿cuándo NO usar el bono pie?

Cuando_usar_el_bono_pie

En qué consiste el bono pie

El bono pie es una ayuda financiera que la inmobiliaria ofrece, con el objetivo de que sus clientes puedan comprar un departamento, sin necesariamente contar con todo el dinero para el pago inicial o pie.

En términos prácticos; si solicitas un 80% de financiamiento hipotecario al banco, con un bono pie del 5%, solo deberás poner de tu bolsillo 15% del pie.

Ahora OJO, más que un “regalo” o un “descuento”, el bono pie opera a través de la inflación del valor real del departamento.

Es decir, la inmobiliaria le sube ficticiamente el precio a la propiedad, buscando que el banco financie un monto mayor y de esta forma el cliente no pague el pie.

¿Todos ganan?

NO siempre es conveniente utilizar este beneficio… Ahora conocerás la letra chica.

Riesgos de utilizar el bono pie

Es cierto que el bono pie puede ser de gran utilidad, sin embargo, este “truco” financiero tiene sus riesgos asociados.

Basándonos en el mismo ejemplo anterior, cuando la inmobiliaria otorga el 5% de bono pie, el banco deberá hacer una tasación inmobiliaria para determinar el valor real de la propiedad.

Si el monto que la inmobiliaria fijó concuerda con la tasación, ¡perfecto! el bono pie fue aprovechado correctamente.

Ahora, si el valor que arroja la tasación bancaria es menor, significa que la inmobiliaria infló evidentemente el precio de la propiedad y es ahí cuando el bono pie NO funciona.

Pros_y_contras_del_bono_pie_

4 Consejos para usar inteligentemente el bono pie

1. El bono pie debe usarse con mesura

Cuando el bono pie se mueve entre un 3% y un máximo de 8% puede ser más seguro optar por él.

Sin embargo, cuando este llega al 10%, 15% o incluso 20%, es muy probable que el banco termine tasando la propiedad a un menor valor.

Y como bien sabemos, el monto de financiamiento va a depender de esa tasación.

2. Opera de manera distinta entre entrega inmediata y entregas futuras

Hay que hacer una diferencia entre el bono pie que se ofrece en proyectos inmobiliarios en blanco y en verde, como los que se ofrecen en entrega inmediata.

Cuando inviertes en proyectos que se entregan en el futuro, por ejemplo en 3 años, existe una apuesta por la plusvalía.

Esto quiere decir, que en el mejor de los casos, cuando te entreguen el departamento, su valor será superior a cuando cerraste el trato con la inmobiliaria.

En casos como este, es interesante evaluar el bono pie superior al 8%, pues es probable que la tasación bancaria concuerde o sea incluso superior a lo esperado.

Sin embargo, es solo una especulación.

Ahora bien, es importante analizar en profundidad todos y cada uno de los factores que influyen en su valorización, como por ejemplo, ubicación, conectividad, demanda de arriendo, etc, para tomar la mejor decisión.

En el caso de los proyectos de entrega inmediata, muchas veces las inmobiliarias tasan sus departamentos con tasadores profesionales y sobre ese valor estas determinan el bono pie.

Bajo esta lógica, el bono pie podría ser una buena decisión si se usa con mesura.

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3. Resguárdate

Es posible que el banco te pida demostrar que el pie se pagó por completo.

¿Pero qué pasa en los casos donde se utiliza el bono pie? ¿cómo lo demuestras?

Para esos casos existe la carta de resguardo, en ella la inmobiliaria atestigua que ese monto está cancelado.

Otra forma de resguardarse, es estipular una cláusula en la promesa de compra venta que deje sin efecto el contrato con la inmobiliaria, en caso de no obtener financiamiento bancario. Y claro, sin multa de salida.

4. Analiza todos los factores

Si eres inversionista inmobiliario, el objetivo principal de comprar un departamento es lograr que se pague solo.

Es decir que al menos puedas cubrir las cuotas de la hipoteca con el arriendo y si todo sale perfecto, obtener un flujo de efectivo positivo todos los meses.

A pesar de que el bono pie es una facilidad para concretar la compra de una vivienda, cuando consigues que el banco te financie un mayor porcentaje, esta decisión repercute directamente en el monto del dividendo que deberás pagar mes a mes y en el flujo de efectivo.

Es decir, mientras mayor financiamiento tengas, más alto será el dividendo, más difícil se volverá solventar las cuotas de este a través del arriendo y lamentablemente, aumentan las posibilidades de tener un flujo de efectivo negativo.

¡Difícil pero no imposible!

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Condiciones del bono pie

El bono pie generalmente es un beneficio otorgado por la inmobiliaria y por lo mismo, opera bajo sus condiciones.

Puede aplicarse a proyectos en blanco, en verde o de entrega inmediata; puede operar solo en determinados proyectos inmobiliarios, en un número específico de departamentos de un mismo edificio, en departamentos que tengan ciertas tipologías o solo para los que se muevan en determinado rango de precio, entre otros.

Es decir, será la inmobiliaria quien decida dónde y cuándo ofrecer este bono.

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¿Conviene invertir con bono pie?

SÍ: Si el bono pie tiene un porcentaje mesurado que probablemente sea aprobado por el banco, si el departamento tiene las condiciones necesarias para ser una buena inversión inmobiliaria y además te da flujo de efectivo positivo: ¡Considéralo!

NO: Cuando el monto del bono pie es alto, la fecha de entrega está muy cerca y no tienes los argumentos suficientes para asegurar que la tasación bancaria arrojará el monto establecido por la inmobiliaria, ¡no es recomendable!

¿Sabías que también se puede utilizar este beneficio en los departamentos usados? ¿Tienes dudas sobre el bono pie?

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