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Plusvalía y Renta, conceptos claves en la rentabilidad de una inversión inmobiliaria

En este post aprenderás todo sobre la Renta y la Plusvalía. Si estás pensando invertir, debes conocer estos conceptos.¡Recomendadísimo!
(4 minutos de lectura)

Si estás pensando en invertir en propiedades, ya sea en departamentos, casas, oficinas, terrenos, bodegas o lo que sea, debes conocer todo sobre la Plusvalía y la Renta residencial, dos conceptos claves a la hora de calcular la rentabilidad de una inversión inmobiliaria.

Por un lado está la rentabilidad asociada a la “renta” del inmueble, es decir, al arriendo mismo y por otro, al incremento mismo del valor de la propiedad en el tiempo, o bien llamada “plusvalía”.

Si estás buscando invertir en propiedades, lo mejor sería encontrar una oportunidad que ofrezca una alta rentabilidad inmobiliaria en ambos conceptos, pero a continuación vamos a explicar no solo porqué es tan difícil encontrar ese tipo de oportunidades si no que también por qué es mejor optar por la “renta residencial” y no apostar por la “plusvalía”.

Plusvalía, la más conocida para el cálculo de rentabilidad de una inversión inmobiliaria.

La plusvalía es la diferencia entre el valor de venta de una propiedad y su valor de adquisición.

En un ejemplo, imagina que compraste un departamento en UF 1.500 y luego de 7 años el departamento lo vendes en UF 2.000, la plusvalía fue de UF 500.

() Como dato, las primeras UF 8.000 en plusvalía, están exentas de impuesto, por lo que las UF 500 entran directas al bolsillo.

¿Y cómo pasó esto?

La plusvalía de un inmueble es una consecuencia de las fuerzas opuestas entre la oferta y la demanda. En palabras sencillas, mientras mayor sea el número de personas que quieran comprar versus el número de propiedades a vender, los precios irán al alza.

La pregunta que te debes estar haciendo es ¿por qué en sectores específicos hay más gente que quiere comprar que la oferta inmobiliaria disponible?

La respuesta va a depender del sector y su posicionamiento. Por ejemplo, hay barrios buenos para bodegaje, otros para oficina y por último enfocados en el sector residencial y cada uno de ellos tiene características que lo hace propicio para el segmento que lo demanda.

En este post nos vamos a centrar en la plusvalía de los departamentos (residencial), por lo que vamos a aprovechar de responder: ¿Qué hace que un departamento tenga plusvalía?

Ya respondimos a grandes rasgos el porqué de este fenómeno, pero iremos aún más al grano para que puedas tener el criterio de elegir las mejores oportunidades, a la hora de invertir en propiedades, de cara a su plusvalía.

A continuación, presentamos los factores que afectan directamente en la plusvalía:

1. Factores externos a la propiedad que afectan a la plusvalía:
  • Accesibilidad

Este factor se refiere a las opciones de movilidad que tiene el sector, por ejemplo, carreteras disponibles, metro, metro tren, ciclovías, etc.

  • Desarrollo de la zona

Este factor depende del plano regulador del sector, por eso es importante estudiarlo, de manera de saber cual podría ser el potencial del lugar. Por ejemplo, se podría estar estudiando aumentar el número de pisos máximos por edificio del sector, en caso de aumentarse, la plusvalía podría aumentar.

  • Servicios básicos

Hace referencia a colegios, hospitales, áreas verdes, centros comerciales, malls, restaurantes, etc.

  • Seguridad

Claramente, si el sector está teniendo problemas de seguridad, su demanda va a disminuir, lo cual afectará en su plusvalía.

  • Oferta disponible

Si crecen los proyectos inmobiliarios en el sector, hará aumentar la oferta, y si esta es superior a la demanda, podría disminuir su plusvalía.

  • Ubicación

Es un resumen de los todos los puntos anteriores.

Vista de la ciudad de santiago
2. Factores mismos de la propiedad que afectan a la plusvalía:
  • La vista

Para la mayoría de la gente, la emoción pesa más que la razón a la hora de comprar todo tipo de bienes, hasta las propiedades. Si no me crees, lee a Jurgen Klaric y estarás 100% de acuerdo con esta frase. Por lo tanto, la emoción que genera tener una vista inolvidable hace que pagues lo que sea, lo que afecta directamente en su plusvalía

  • Mantenimiento del inmueble

Básicamente, el estado mismo del departamento y sus comodidades, tales como: iluminación, buena ventilación, poca contaminación acústica, agua potable, etc.

Si logras encontrar una propiedad que califique en todos los puntos mencionados, nada te asegura que en el futuro, el valor de la propiedad y del sector, siga creciendo. Lamentablemente plusvalías pasadas no aseguran plusvalías futuras.

Es por esta razón que fijarse unicamente en este tipo de rentabilidad en una inversión inmobiliaria es apostar en que esos factores, la mayoría externos, sigan favoreciendo la plusvalía del sector.

Otro de los argumentos que no favorecen centrarse únicamente en la plusvalía es que no genera flujo de efectivo constante. Para hacer realidad la rentabilidad en una inversión inmobiliaria asociada a la plusvalía hay que vender el departamento, liquidar el activo.

Pero ojo, no estamos diciendo que invertir mirando la plusvalía sea mala decisión, solo estamos explicando las razones de porqué recomendamos no basarnos 100% en este tipo de rentabilidad.

¿Entonces en qué nos basamos para invertir en propiedades?

Ahora vamos por la poco conocida pero extraordinaria “Renta residencial”.

La Renta residencial, en su estado más puro es el resultado de la división entre el valor de arriendo anual y el valor de compra de la propiedad.

Cap Rate bruto: (Arriendo Mensual x 12 meses / Valor de la propiedad)x100

fórmula cap rate bruto

¡Mientras mayor sea el Cap Rate, mejor será la inversión!

A partir de esta formula nacen variantes que toman en cuenta otros factores, tales como costos, gastos operativos, apalancamiento financiero y vacancias, de manera de que el cálculo sea lo más certero posible.

Entre las variantes más conocidas, encontramos:

  • Rentabilidad Cap Rate neto: Se asume que no hay apalancamiento financiero, pero toma dentro de la ecuación gastos de administración, vacancia, impuestos, etc. Muy utilizada en el mercado inmobiliario.

Esta última es la que más nos gusta, debido que grafica la rentabilidad propia del departamento en su máxima expresión. Considera todo, menos la plusvalía.

Para no desviarnos del tema principal, en un próximo post vamos a profundizar un poco más en estas variantes.

De todas formas te invitamos a que utilices nuestro simulador de rentabilidad, fácil de usar y útil a la hora de evaluar e invertir en propiedades.

¿Por qué nos gusta mirar la Renta residencial a la hora de analizar una posible oportunidad?

Por dos razones principalmente:

  1. Porque es una fórmula matemática que toma valores presentes y conocidos por el mercado, no proyecciones futuras ni percepciones, como lo hace la plusvalía.
  2. Genera flujo de efectivo mensual. Es decir, cuando invertimos en una propiedad analizando la renta residencial, lo que estamos evaluando es, cuánto dinero nos va a dejar todos los meses esta propiedad comparado con el dinero que se tuvo que invertir en ella.
Flujo de efectivo que genera la renta residencial

En conclusión, hay que analizar ambos tipos de rentabilidad, pero nuestro consejo es darle mayor preponderancia a la renta residencial ya que es un rentabilidad segura y en el momento, al menos más segura que la plusvalía.

En Easynvest somos expertos en encontrar oportunidades inmobiliarias. Si quieres saber más sobre nuestro método, te invitamos a leer sobre el #ViajeEasynvest o registrarte en nuestra sección de inversionistas. ¡En esta sección podrás revisar en línea nuestras oportunidades vigentes y reservarlas 100% online!

¡Vamos por esas oportunidades!

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